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19/02/2009

Vendre ou acheter son logement : les précautions à prendre

Comme tous les mercredis, de 18 à 19 heures, un avocat du barreau de Paris a répondu aux nombreuses questions des internautes sur le thème « Vendre ou acheter son logement les précautions à prendre ».

Un internaute veut vendre son appartement, il sait qu’un ravalement devrait être voté à la prochaine Assemblée Générale de Copropriété, les frais seront-ils à sa charge ?

L’avocat lui répond que normalement, les dépenses de travaux sont toujours mises à la charge du vendeur lorsqu'elles ont été votées avant la signature de l'avant-contrat (ou promesse de vente) liant les parties.

Plusieurs internautes se demandent à combien s’élèvent les frais notariaux.

L'addition des droits d'enregistrement et des honoraires du notaire représente un peu moins de 7% du prix de vente et peut être plus élevé en cas d'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège de vendeur garantissant un prêt. Ces droits et honoraires sont à la charge de l'acquéreur.

Que peut faire un acheteur s’il découvre ultérieurement à la vente de gros problèmes de construction ?

Si l’immeuble a été réceptionné depuis moins de dix ans, un recours est possible contre l'assurance dommage ouvrage ou même à l'encontre du vendeur ou des précédents vendeurs
qui étaient tenus d'avoir contracté cette assurance couvrant le gros œuvre et la toiture.
Si l'immeuble a été construit depuis plus de dix ans, il y a eu normalement dans l'acte de vente renonciation à tout recours contre le vendeur au titre des vices cachés.
Il n’est possible d’agir à son encontre qu'en démontrant qu'il connaissait les vices affectant l'immeuble vendu et les a dissimulé lors de la vente.

Une autre préoccupation des internautes est la protection du conjoint relative à l’achat d’un logement en commun face aux enfants du premier lit.

L’avocat précise qu’étant marié sans contrat de mariage, le régime matrimonial qui est applicable est la communauté réduite aux acquêts. L'immeuble étant acheté pendant le mariage, il appartient par moitié à chacun des époux. En cas de décès de l’un des époux, ses enfants d'un premier lit auront un droit portant sur la moitié de cet immeuble. Il sera possible au conjoint survivant de demander l'attribution préférentielle de cet immeuble à charge pour lui de payer la part revenant aux enfants du premier lit.
L’avocat conseille de consulter un notaire afin d'établir une donation au dernier vivant qui permettra de léguer à l'époux survivant la quotité disponible de la succession.

Une personne se demande si après avoir confié la vente de sa maison à plusieurs agences, il peut vendre celle-ci par lui-même.

Il est toujours dangereux de délivrer des mandats de vente à plusieurs agents immobiliers en raison du risque résultant de la présentation simultanée de plusieurs acquéreurs, lui répond l’avocat. L'agent immobilier vous reprochera de ne pas avoir traité avec son client et son client vous reprochera de ne pas avoir traité avec lui. Il existe un risque de procès. Soit vous vendez vous-même en utilisant les supports classiques des journaux spécialisés ou non. Soit vous choisissez une seule agence de confiance qui pourra éventuellement collaborer avec ses confrères. Vous éviterez ainsi un risque procédural.

De nombreuses autres questions ont été posées, notamment :

-    Je veux acheter une maison, mais l’ancien propriétaire n’a pas payé la taxe foncière, quels sont les risques pour moi ?
-    Quelles sont les conséquences juridiques de la signature d’une proposition d’achat ?
-    Je vais acheter une maison sans intermédiaires, quelles sont les précautions à prendre ?
-    Puis-je vendre mon appartement et garder la chambre de bonne qui y est attachée ?
-    Après signature du compromis de vente, l’acheteur peut-il se désister ?
-    J’achète une maison, que je ne dois occuper que 6 mois après la vente. Qui est responsable en cas de détérioration du bien pendant ce laps de temps ?


Les réponses à ces questions (et à bien d’autres) sont sur le site www.parlonsdroit.org

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